Tutto quello che gli italiani devono sapere sulla tassa immobiliare in Austria
Quando vendi una casa in Austria, quasi sempre devi fare i conti con l’Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Questa è la forma austriaca di tassa sulle plusvalenze immobiliari. Molti proprietari stranieri – soprattutto olandesi e belgi – si chiedono come funziona questa tassa e se sono obbligati a pagarla. In questo blog lo spieghiamo in modo chiaro e passo dopo passo.
Cos’è l’Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
ImmoESt è una tassa sul profitto che si realizza dalla vendita di una casa o di un terreno in Austria. Questa tassa si applica sia ai residenti austriaci che ai proprietari stranieri.
Quanto ammonta la tassa in caso di vendita?
Nella maggior parte dei casi paghi:
➡️30% di tassa sul guadagno realizzato.
Questa aliquota fissa si applica alla maggior parte delle vendite immobiliari private, indipendentemente dal fatto che tu viva o meno in Austria.
Il guadagno viene calcolato come:
prezzo di vendita – prezzo di acquisto – ammortamenti – determinate spese deducibili.
Quando non devi pagare tasse?
Per fortuna ci sono alcune esenzioni. Di seguito le tre più comuni:
1. Regola della residenza principale (esenzione per abitazione principale)
Sei esentato dalla tassa se la casa venduta era la tua residenza principale e:
- ci hai vissuto per almeno 2 anni consecutivi immediatamente prima della vendita, oppure
- ci hai vissuto per almeno 5 anni negli ultimi 10 anni.
Questa esenzione vale anche per i proprietari olandesi e belgi che erano ufficialmente registrati in Austria.
2. Regola del costruttore autonomo (esenzione per autocostruttori)
Hai costruito la casa da solo e non l’hai mai affittata?
Allora in molti casi sei esente dall’ImmoESt al momento della vendita.
3. Acquisti effettuati prima del 1° aprile 2002
Per gli acquisti più vecchi (il cosiddetto Altvermögen) spesso si applicano regole più favorevoli.
In alcuni casi questo può significare anche un’esenzione totale dalla tassa sulle plusvalenze.
Importante per investitori e locatori
VAffitti la tua casa in Austria? Allora questa viene automaticamente considerata un bene d’investimento e c’è una grande probabilità che tu debba pagare l’ImmoESt al momento della vendita.
Questo vale per:
- affitti a lungo termine
- affitti turistici (Airbnb, Booking)
- gestione turistica
L’Agenzia delle Entrate austriaca considera l’affitto un’attività commerciale, quindi esenzioni come la regola della residenza principale di solito non sono applicabili.
Come viene pagata la tassa al momento della vendita?
Buone notizie: non devi organizzare nulla personalmente.
Al momento della vendita, tutto viene gestito dal notaio, che lavora con un:
Treuhandkonto (conto fiduciario / escrow)
Il notaio calcola la tassa dovuta.
Trattiene automaticamente questo importo dal prezzo di vendita.
Successivamente lo versa all’Agenzia delle Entrate austriaca.
Questo rende il processo semplice, sicuro e trasparente per i venditori stranieri.
Conclusione: cosa devi davvero ricordare?
- Sì, nella maggior parte dei casi paghi il 30% di tassa sulle plusvalenze (ImmoESt) quando vendi un immobile in Austria.
- Esistono importanti esenzioni, soprattutto per l’abitazione principale.
- Chi affitta l’immobile di solito paga sempre la tassa.
- Il notaio gestisce l’intera procedura tramite un Treuhandkonto (conto fiduciario).